50 %. Voilà le plafond que peut désormais atteindre le prêt à taux zéro pour certains logements neufs en zone tendue, tandis que dans le reste du pays, il demeure limité à 20 %. Depuis le 1er janvier 2024, les maisons individuelles neuves sortent quasiment du radar : seules quelques exceptions bien encadrées échappent à la règle. Pour savoir combien vous pouvez obtenir, il faut jongler avec trois variables : le nombre d’occupants, la localisation du bien et le revenu fiscal du foyer. Les plafonds, eux, ont été mis à jour pour 2025.
Les règles de 2025 tranchent avec celles prévues pour 2026, notamment en matière de zonage et de part financée par le PTZ. Il faut donc garder un œil sur les évolutions à venir.
Le PTZ en 2025 et 2026 : à qui s’adresse-t-il et pourquoi évolue-t-il ?
Le prêt à taux zéro (PTZ) reste l’outil central pour ouvrir les portes de la propriété aux ménages modestes ou intermédiaires. C’est un levier conçu pour accompagner la première acquisition en résidence principale, réservé aux primo-accédants qui n’ont pas été propriétaires de leur logement principal ces deux dernières années. Chaque année, sous l’impulsion du Ministère du Logement, le dispositif s’ajuste, reflet des tensions du marché immobilier et des priorités de la politique publique.
Depuis la réforme de 2024, confortée pour 2025, le prêt à taux zéro cible désormais en priorité les zones urbaines dites tendues, comprenez la zone A, A bis ou B1. Cette orientation vise à soutenir les territoires où la demande en logement explose. Les maisons individuelles neuves ont quasiment disparu du dispositif, sauf cas très précis : rénovation lourde, achat d’un logement social…
Derrière cette inflexion, une double logique : d’un côté, mieux cibler les aides publiques sur les projets à fort impact social ou écologique ; de l’autre, accompagner la transformation du secteur, avec une priorité donnée à la rénovation et à l’éco-PTZ, pour pousser à l’amélioration énergétique du parc existant.
Pour 2026, la feuille de route se précise : des plafonds réajustés, une exigence accrue sur la performance énergétique, et un accent renforcé sur l’accession sociale dans le collectif. Les professionnels du prêt immobilier scrutent ces changements, car ils influencent directement les parcours résidentiels et le dynamisme des marchés urbains comme périurbains.
Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier du prêt à taux zéro ?
Pour déposer un dossier de prêt à taux zéro (PTZ) en 2025, il faut d’abord ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale sur les deux dernières années. Ce critère place les primo-accédants au cœur du dispositif, qui s’adresse à ceux désirant acheter un logement pour y vivre, et non pour le louer ou en faire une résidence secondaire. La mise à disposition gratuite à quelqu’un d’autre est également exclue.
La localisation joue un rôle majeur. Seules certaines zones ouvrent droit au PTZ :
- Zone A et A bis : Paris, la majeure partie de l’Île-de-France, ainsi que certaines communes de la Côte d’Azur et de la frontière suisse.
- Zone B1 : grandes agglomérations dépassant 250 000 habitants, comme Lyon ou Bordeaux, ainsi que la grande couronne parisienne.
- Zone B2 et C : de moins en moins concernées par le PTZ neuf, sauf quelques cas particuliers (logements sociaux, rénovation lourde, etc.).
Voici les principales zones concernées et leurs spécificités :
Le revenu fiscal de référence, figurant sur l’avis d’imposition N-2, doit respecter un plafond déterminé par l’État, variable selon la taille du foyer et la zone géographique du bien.
Le PTZ s’insère toujours dans une solution de financement globale. Il ne couvre qu’une fraction de l’achat, en complément d’un prêt immobilier classique, d’un prêt accession sociale ou d’un prêt conventionné. L’apport personnel n’est pas imposé, mais facilite souvent la validation du dossier par la banque.
Autre point d’attention : le logement doit répondre aux critères de décence et, dans le neuf, respecter les dernières normes du code de la construction et de l’habitation. Pour l’ancien avec travaux, ces derniers doivent représenter au moins 25 % du coût total du projet.
Calcul du montant du PTZ : quotités, plafonds et impact des zones géographiques
En 2025, le montant du PTZ s’articule autour de trois facteurs : la quotité de financement, le plafond de l’opération et la zone géographique du logement.
La France est découpée en quatre grandes zones (A, A bis, B1, B2 et C), avec des conditions bien plus favorables à Paris, dans la petite couronne, et dans les grandes métropoles.
Pour clarifier la répartition des quotités et des plafonds, voici un tableau synthétique :
| Zone | Quotité maximale | Plafond de l’opération pris en compte |
|---|---|---|
| A et A bis | 50 % | 150 000 à 180 000 € selon la taille du foyer |
| B1 | 40 % | 130 000 à 160 000 € |
| B2 et C | 20 à 40 % | 110 000 à 140 000 € |
Plus la famille est nombreuse, plus le plafond de l’opération pris en compte augmente. À composition de foyer identique, un achat à Lyon ne permettra pas d’obtenir le même montant de PTZ qu’à Limoges : la zone fait la différence. Certains types de biens, comme l’ancien avec travaux, peuvent même être inéligibles selon la localisation.
Chaque année, l’État affine ces paramètres pour adapter l’aide aux réalités du terrain, en particulier dans les secteurs où la demande en logement reste la plus forte.
Estimer votre PTZ : exemples concrets et intérêt d’utiliser un simulateur
Devant la complexité des critères et la variété des situations, un simulateur PTZ devient incontournable. Que ce soit via la plateforme officielle ou sur les sites de courtiers comme Meilleurtaux ou CAFPI, il suffit de saisir la composition du foyer, le revenu fiscal de référence, la zone géographique et le montant du projet immobilier pour obtenir une estimation précise.
Deux cas pratiques pour éclairer la mécanique
- Un couple avec un enfant souhaite acquérir un appartement neuf à Toulouse (zone B1) pour 240 000 euros, avec 40 000 euros d’apport. Le simulateur affiche un PTZ maximal de 80 000 euros, soit 40 % du plafond applicable à cette zone et cette composition familiale.
- Une famille de quatre personnes cible une maison ancienne à rénover à Limoges (zone B2), pour un coût total de 180 000 euros. L’outil de simulation indique un PTZ pouvant aller jusqu’à 60 000 euros, à condition de remplir les critères de ressources et de consacrer au moins 25 % du budget à des travaux.
Pour mieux comprendre comment le calcul s’applique, voici deux exemples concrets :
L’intérêt du simulateur PTZ est double : obtenir rapidement une estimation sur-mesure, et bâtir un plan de financement solide, sans mauvaise surprise lors de la rencontre avec la banque. Cette démarche permet d’anticiper la faisabilité du projet, de comparer différentes options et de négocier avec les établissements prêteurs en toute confiance.
Adaptez votre stratégie, confrontez les chiffres, et mesurez ce que le PTZ peut réellement apporter à votre projet. L’accès à la propriété se joue parfois à quelques paramètres près, et là, chaque détail compte.
