Acheter un immeuble, le revendre avec profit : le schéma paraît limpide. La réalité fiscale d’un marchand de biens l’est beaucoup moins. Entre la TVA sur le prix total, la TVA sur la marge, les droits d’enregistrement réduits sous condition et l’imposition des bénéfices, chaque opération d’achat-revente mobilise plusieurs mécanismes qui s’articulent, parfois s’excluent. Mesurer le vrai coût fiscal suppose de comparer ces régimes poste par poste.
TVA sur le prix total, TVA sur la marge, exonération : tableau comparatif des régimes
Le régime de TVA applicable dépend de la nature du bien (immeuble neuf ou ancien) et des conditions d’acquisition. Trois cas de figure coexistent pour un marchand de biens.
| Régime TVA | Base taxable | Taux | Condition principale |
|---|---|---|---|
| TVA sur le prix total (art. 256 CGI) | Prix de revente intégral | 20 % | Immeuble achevé depuis 5 ans maximum ou terrain à bâtir acquis avec TVA récupérée |
| TVA sur la marge (art. 268 CGI) | Différence entre prix de revente et prix d’acquisition | 20 % | Acquisition sans TVA déductible, bien acquis en vue de la revente |
| Exonération (art. 261, 5, 2° CGI) | Aucune | 0 % | Immeuble ancien achevé depuis plus de 5 ans, sans travaux lourds de remise à neuf |
La différence de coût entre ces régimes est considérable. Sur un immeuble ancien acheté sans TVA puis revendu après une simple rénovation légère, la TVA sur la marge ne porte que sur le bénéfice brut. Si la marge est de 80 000 euros, la TVA due s’élève à 16 000 euros, là où une TVA sur le prix total aurait frappé l’intégralité du prix de revente.
En revanche, lorsque des travaux rendent l’immeuble « à l’état neuf » au sens fiscal (reprise de la majorité des fondations, des éléments de second œuvre ou de la structure portante), le bien bascule dans la catégorie immeuble neuf. La TVA s’applique alors sur le prix total, mais ouvre en contrepartie un droit à déduction de la TVA payée sur les travaux et sur le prix d’acquisition si celui-ci était lui-même soumis à TVA.
Droits d’enregistrement du marchand de biens : engagement de revendre et droit fixe
Les droits de mutation à titre onéreux représentent le second poste fiscal à l’acquisition. Pour un particulier, ils avoisinent 7 à 8 % du prix. Un marchand de biens peut les réduire drastiquement grâce à deux mécanismes distincts.
- Engagement de revendre (art. 1115 CGI) : le marchand s’engage à revendre le bien dans un délai de cinq ans. La taxe de publicité foncière tombe alors à 0,715 %, auxquels s’ajoutent les émoluments et débours du notaire.
- Engagement de construire (art. 1594-0 G A CGI) : l’acquéreur s’engage à construire dans un délai de quatre ans. Le droit de mutation est remplacé par un droit fixe de 125 euros, ce qui réduit le coût d’entrée à presque rien en termes de taxes.
- Défaut de revente ou de construction dans le délai : le marchand doit acquitter les droits de mutation au taux normal, majorés d’un intérêt de retard. Le risque financier d’un engagement non tenu peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros sur une opération moyenne.
L’arbitrage entre ces deux engagements dépend de la nature de l’opération. Pour un achat-revente rapide sans travaux structurels, l’engagement de revendre reste le mécanisme standard. Pour une opération de promotion ou de surélévation, l’engagement de construire produit une économie plus marquée à l’entrée.
Imposition des bénéfices : IS, IR et le piège de la requalification
Le marchand de biens est imposé sur ses bénéfices selon le régime de droit commun de son entreprise. En société soumise à l’impôt sur les sociétés, le bénéfice net de chaque opération entre dans le résultat imposable au taux normal de l’IS. En entreprise individuelle ou société de personnes, les profits sont taxés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC, sans application du régime des plus-values immobilières des particuliers.
Cette distinction a une conséquence directe : un marchand de biens ne bénéficie d’aucun abattement pour durée de détention. Le régime favorable des plus-values immobilières (exonération progressive puis totale au bout de vingt-deux ans pour l’IR, trente ans pour les prélèvements sociaux) est réservé aux particuliers agissant hors cadre professionnel.
Requalification en marchand de biens : un risque sous-estimé
L’administration fiscale peut requalifier un particulier en marchand de biens si elle constate une intention spéculative et une habitude d’achat-revente. Les critères retenus par la jurisprudence sont le nombre d’opérations, leur fréquence, le délai entre acquisition et revente, et le financement mobilisé. Une requalification entraîne l’application rétroactive du régime BIC, la perte des abattements pour durée de détention et le rappel des droits d’enregistrement au taux plein si l’engagement de revendre n’a pas été souscrit.
Recodification TVA dans le CIBS : ce qui change pour les opérations en cours
Les articles 257, 268 et 1594-0 G A bis du CGI doivent être transférés dans le Code des impositions sur les biens et services (CIBS), aux articles L.221-18 à L.221-20. L’ordonnance n° 2025-1247 prévoyait une entrée en vigueur au 1er septembre 2026. Une ordonnance ultérieure (n° 2026-671 du 27 juillet 2026) a reporté ce basculement au 1er janvier 2027.
Le futur article L.221-19 CIBS précise deux conditions cumulatives pour bénéficier de la TVA sur la marge : l’acquisition doit avoir été réalisée en vue de la revente, et le bien ne doit pas avoir ouvert droit à déduction de TVA lors de son acquisition. Ces conditions reprennent la logique actuelle de l’article 268 CGI, mais leur inscription dans un texte distinct pourrait modifier l’interprétation administrative à terme.
La doctrine administrative opposable restera inchangée lors du basculement dans le CIBS, ce qui limite le risque de rupture brutale pour les opérations engagées avant la date de transition. Pour les marchands de biens ayant des opérations en cours à cheval sur les deux périodes, le raisonnement fiscal reste celui du CGI tant que le CIBS n’est pas entré en vigueur.
Le coût fiscal réel d’une opération de marchand de biens se joue dès le compromis : choix du régime de TVA, nature de l’engagement souscrit à l’acquisition, qualification du bien en neuf ou ancien. Chaque paramètre modifie la marge nette de plusieurs points. Une erreur d’aiguillage sur le régime de TVA applicable, ou un engagement de revendre non tenu dans le délai de cinq ans, peut transformer une opération rentable en perte sèche.
