Le pré-état daté est le document que le notaire réclame avant la signature du compromis de vente d’un lot en copropriété. Télécharger un modèle gratuit prend quelques secondes, le remplir correctement demande de savoir ce que le notaire vérifie réellement, et surtout ce qu’il refuse.
Pré-état daté : un contenu défini par la loi, pas un formulaire officiel
Le terme « pré-état daté » ne figure dans aucun texte de loi en tant que tel. Ce que le notaire attend correspond aux informations listées à l’article L.721-2 du Code de la construction et de l’habitation, issu de la loi ALUR de 2014. Le document porte un nom d’usage professionnel, pas un intitulé réglementaire.
Cette distinction change la manière d’évaluer un modèle gratuit trouvé en ligne. Le notaire ne vérifie pas la mise en page ni le logo du syndic. Il contrôle la présence et l’exactitude des informations que la loi impose de transmettre à l’acquéreur avant le compromis.
Un fichier Word téléchargé sur un forum peut donc convenir, à condition que chaque rubrique obligatoire soit renseignée avec des données à jour. En revanche, un document au format professionnel mais incomplet sera renvoyé.
Contenu attendu par le notaire : tableau des rubriques obligatoires
Le notaire passe en revue trois catégories d’informations. Voici ce qu’il attend concrètement pour chacune, et les pièces qui doivent accompagner le document.
| Catégorie | Informations à fournir | Pièces justificatives associées |
|---|---|---|
| Situation administrative | Règlement de copropriété, état descriptif de division, carnet d’entretien, fiche synthétique | Règlement + avenants publiés, PV des AG des trois dernières années, diagnostic technique global (si réalisé) |
| Situation financière du syndicat | Budget prévisionnel, montant des charges courantes, travaux votés non encore appelés | Derniers appels de fonds, relevés du fonds de travaux |
| Situation financière du vendeur | Charges impayées éventuelles, avances versées, sommes pouvant rester dues au syndicat | Derniers relevés de compte copropriétaire |
Le notaire rapproche chaque ligne du tableau avec les pièces annexées. Si une rubrique reste vide sans explication, il suspend le processus jusqu’à obtention de l’information manquante.
Écarts fréquents entre modèles gratuits et exigences du notaire
Les modèles téléchargeables couvrent en général les trois catégories ci-dessus. Les problèmes surviennent sur des points précis que la plupart des modèles n’anticipent pas.
- Le montant des charges courantes est renseigné, mais les travaux votés non encore appelés sont omis. Le notaire considère cette information comme une dette latente pour l’acquéreur et refuse de signer sans elle.
- Les procès-verbaux d’assemblée générale joints ne couvrent pas les trois dernières années complètes. Un PV manquant suffit à bloquer le dossier.
- La fiche synthétique de la copropriété, obligatoire depuis la loi ALUR, est absente. Ce document est disponible sur l’extranet du syndic, mais beaucoup de vendeurs ignorent son existence.
- Le solde du fonds de travaux (anciennement « fonds ALUR ») n’est pas mentionné, ou figure avec un montant obsolète datant de l’exercice précédent.
Ces oublis ne relèvent pas d’un défaut du modèle en soi, mais d’un remplissage partiel. Le notaire ne valide pas un formulaire, il valide un contenu complet et à jour.
Pré-état daté rédigé par le vendeur ou par le syndic : ce que le notaire accepte
Aucun texte n’impose que le pré-état daté soit produit par le syndic. Le vendeur peut le constituer lui-même à partir des documents accessibles sur l’extranet de la copropriété et des pièces en sa possession.
Le notaire accepte un document rédigé par le vendeur si les informations sont vérifiables. En pratique, il croise les données du pré-état daté avec l’état daté (celui-ci est établi par le syndic pour l’acte authentique, à un coût plafonné à 380 euros TTC). Un écart entre les deux documents déclenche des vérifications supplémentaires.
À l’inverse, un pré-état daté facturé par le syndic n’offre pas de garantie supplémentaire aux yeux du notaire. Le prix de ce document n’est encadré par aucun plafond réglementaire, ce qui explique des écarts de tarif considérables d’un syndic à l’autre pour un contenu comparable.
Validité temporelle du pré-état daté
Le pré-état daté n’a pas de durée de validité fixée par la loi. Sa pertinence expire dès qu’un fait nouveau modifie la situation financière de la copropriété : vote de travaux en assemblée générale, appel de fonds exceptionnel, procédure judiciaire en cours.
Un document daté de plus de quelques mois avant la signature du compromis sera presque systématiquement contesté par le notaire si une AG s’est tenue entre-temps. La bonne pratique consiste au finaliser après la dernière assemblée générale connue.
Pièces annexes au pré-état daté : la liste que le notaire vérifie en priorité
Le contenu rédactionnel du pré-état daté ne suffit pas. Le notaire attend un dossier documentaire complet annexé au compromis. Parmi les pièces les plus souvent réclamées :
- Règlement de copropriété et ses modificatifs publiés
- Procès-verbaux des assemblées générales des trois derniers exercices
- Carnet d’entretien de l’immeuble
- Fiche synthétique issue du registre national des copropriétés
- Diagnostic technique global, uniquement s’il a été voté et réalisé
L’absence d’une seule pièce retarde le démarrage du délai de rétractation de l’acquéreur. Le notaire ne lancera pas ce délai tant que le dossier annexé au compromis est incomplet, même si le pré-état daté lui-même est correctement rempli.
Un modèle gratuit bien renseigné, accompagné de toutes les pièces justificatives à jour, remplit exactement la même fonction qu’un document facturé par le syndic. Le notaire ne regarde pas qui a produit le document. Il regarde ce qu’il contient, et surtout ce qui manque.
