Le taux global des prélèvements sociaux appliqués aux revenus locatifs atteint 17,2 %, dont la CSG représente 9,2 %. La part de CSG déductible du revenu imposable n’est pas intégrale : seule une fraction de 6,8 % peut être déduite l’année suivante. Ce mécanisme ne concerne que les revenus soumis au barème progressif, excluant ainsi ceux taxés à la flat tax.
La déductibilité s’applique exclusivement l’année du paiement effectif, indépendamment de la période de perception des loyers. Les propriétaires soumis au régime micro-foncier ne bénéficient pas de cette possibilité, le calcul se limitant alors à l’abattement forfaitaire.
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Plan de l'article
Comprendre la CSG sur les revenus locatifs : pourquoi cette contribution existe-t-elle ?
La CSG (contribution sociale généralisée) s’impose sur les revenus locatifs depuis plus de trois décennies. Dès 1990, ce prélèvement s’est imposé dans le paysage fiscal français avec une mission claire : injecter des fonds dans la sécurité sociale et, depuis 2018, dans l’assurance chômage. Chaque euro issu des revenus du patrimoine, et notamment des revenus fonciers, alimente ainsi la solidarité nationale, concrètement, via les loyers encaissés par les bailleurs.
Mais la CSG ne fait pas cavalier seul. Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers s’élèvent désormais à 17,2 %. Ce total regroupe trois contributions : la CSG (9,2 %), la CRDS (0,5 %) et le prélèvement de solidarité (7,5 %). La règle du jeu reste limpide : tout loyer net encaissé est soumis à cet impôt social, sans détour.
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Pourquoi cette ponction ? Parce qu’il fallait diversifier les ressources pour financer la protection sociale. Les prélèvements sociaux, avec la CSG en pièce maîtresse, sont venus élargir l’effort contributif à l’ensemble des revenus, dépassant largement les seuls salaires ou traitements. Désormais, patrimoine et immobilier participent aussi à l’effort collectif.
À qui s’appliquent ces prélèvements ?
Voici les profils concernés par ces prélèvements sociaux :
- Les personnes percevant des revenus fonciers, qu’il s’agisse de locations vides ou meublées (sous réserve du régime fiscal choisi).
- Les contribuables résidant fiscalement en France, dès lors qu’ils touchent des revenus immobiliers en France.
- Les non-résidents, sous certaines conditions prévues par les conventions fiscales internationales.
La singularité française ? Superposer différents prélèvements sur les revenus du patrimoine. Ce choix vise à maintenir l’équilibre des comptes sociaux, tout en alignant la fiscalité du patrimoine sur celle des autres revenus.
Quels revenus fonciers ouvrent droit à la CSG déductible ?
Le principe de la CSG déductible ne touche pas l’ensemble des recettes immobilières. Ce mécanisme vise surtout les revenus fonciers tirés d’une location nue, déclarés selon le régime réel ou le micro-foncier. Dans ce cadre, le bailleur peut déduire une part de la CSG, précisément 6,8 % sur les 9,2 %, de son revenu imposable l’année suivante. Ce dispositif réduit la base soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Ceux qui relèvent du prélèvement forfaitaire unique (PFU) (ou flat tax) ne bénéficient pas de cette déduction. Les gains immobiliers soumis au PFU en sont donc écartés : seul le barème progressif ouvre la porte à la déduction de CSG.
Le type de location pèse également dans la balance. Une location nue, déclarée au réel ou au micro-foncier, permet de profiter de la déduction. En revanche, dans le cas d’une location meublée, le fonctionnement diffère : au régime réel BIC, la CSG n’est pas déductible, d’autres charges le sont via l’amortissement ; au micro-BIC, rien n’est déductible au titre de la CSG.
Pour s’y retrouver, voici un récapitulatif des cas de figure :
- Location nue au réel ou au micro-foncier : CSG déductible à hauteur de 6,8 %.
- Location meublée au réel : pas de CSG déductible, mais possibilité de déduire les amortissements.
- Location meublée au micro-BIC ou revenus soumis au PFU : aucune déduction de CSG possible.
Le choix du régime fiscal, la nature du bien et la façon de déclarer ses loyers conditionnent donc l’accès à cette déduction. Bien pilotée, elle permet d’alléger la pression fiscale sur les revenus locatifs.
