Un bailleur en meublé non professionnel reste redevable de la taxe foncière, même en confiant la gestion à une agence ou en déclarant ses revenus sous le régime micro-BIC. La Contribution Foncière des Entreprises (CFE) peut aussi s’appliquer, sauf sous conditions spécifiques d’exonération rarement réunies. Malgré la qualification de revenus locatifs comme bénéfices industriels et commerciaux, l’administration fiscale maintient l’assujettissement aux prélèvements sociaux. Dès 2025, de nouvelles modalités de calcul impacteront la base d’imposition pour certains propriétaires. Les règles cumulatives et les exceptions rendent la fiscalité du LMNP particulièrement complexe à anticiper.
Plan de l'article
- Comprendre la fiscalité du LMNP : cadre général et obligations
- Qui paie la taxe foncière en location meublée non professionnelle ?
- Contribution foncière des entreprises et prélèvements sociaux : ce que le LMNP doit anticiper
- Nouvelles règles fiscales pour les revenus locatifs meublés en 2025 : ce qui va changer
Comprendre la fiscalité du LMNP : cadre général et obligations
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) cible quiconque tire des revenus locatifs de la location meublée tout en restant sous les seuils fixant le passage en professionnel. Ce dispositif séduit par sa flexibilité et sa fiscalité qui tranche nettement avec celle des revenus fonciers classiques.
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Deux modes d’imposition cohabitent. Le micro-BIC concerne les bailleurs dont les recettes annuelles n’excèdent pas 77 700 euros. Ici, pas de calcul compliqué : un abattement forfaitaire de 50 % s’applique, allégeant la déclaration fiscale. Dès que les charges réelles dépassent ce seuil, le régime réel simplifié devient plus judicieux : il autorise la déduction intégrale des charges, intérêts d’emprunt, frais de gestion et amortissements (bien et mobilier compris).
Dans tous les cas, le propriétaire déclare ses gains dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ce choix de régime fiscal, micro ou réel, impacte à la fois le montant de l’impôt à régler et l’organisation administrative. Opter pour le régime réel oblige à une comptabilité suivie et permet de reporter un déficit, mais uniquement sur les revenus BIC, à la différence de la location nue qui permet un report sur le revenu global.
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Voici un résumé des différences entre ces deux régimes :
- Micro-BIC : simplicité maximale, abattement automatique, aucune déduction détaillée possible.
- Régime réel : possibilité de déduire précisément les charges, amortir l’investissement, exige une comptabilité rigoureuse.
La fiscalité du LMNP combine donc attraits fiscaux et exigences. Avant de trancher, évaluez le montant de vos revenus locatifs, vos perspectives de détention et votre appétence pour l’administratif.
Qui paie la taxe foncière en location meublée non professionnelle ?
Dans le cadre d’une location meublée non professionnelle (LMNP), la taxe foncière revient exclusivement au propriétaire-bailleur. Que votre bien soit loué à l’année, proposé comme meublé de tourisme ou en location saisonnière, la règle ne bouge pas : c’est l’investisseur inscrit auprès du service des impôts fonciers qui reçoit la douloureuse chaque automne.
Le locataire, de son côté, échappe à la taxe foncière et à la cotisation foncière des entreprises (CFE). Seule la taxe d’habitation peut lui être demandée, et uniquement si le logement constitue sa résidence principale. Pour les locations de courte durée, la taxe d’habitation disparaît, mais la taxe foncière reste non négociable pour le propriétaire.
Certains contrats permettent au bailleur de répercuter la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui fait partie de la taxe foncière, sur le locataire. Cette récupération doit figurer clairement dans le bail, faute de quoi la charge reste au propriétaire.
Ce tableau synthétise la répartition des taxes :
| Impôt / taxe | Propriétaire (LMNP) | Locataire |
|---|---|---|
| Taxe foncière | Oui | Non |
| Taxe d’habitation | Non | Oui (si résidence principale) |
| TEOM | Oui (puis refacturable) | Possiblement refacturée |
Que vous investissiez à Paris ou à Bordeaux, la règle s’applique partout. Les bailleurs en immobilier locatif doivent donc intégrer ces charges dans leur calcul de rentabilité : elles ne sont pas transférables au locataire (hors TEOM refacturée), et pèsent directement sur le rendement net.
Contribution foncière des entreprises et prélèvements sociaux : ce que le LMNP doit anticiper
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) vous fait entrer dans le champ de la cotisation foncière des entreprises (CFE) dès la déclaration de début d’activité. Toute location meublée, même à titre non professionnel, implique cette taxe spécifique. La démarche commence par une inscription (formulaire P0i) auprès du service des impôts des entreprises, qui enclenche l’assujettissement à la CFE calculée sur la valeur locative du bien. Les cas d’exonération restent l’exception et ne durent jamais longtemps.
Le montant de la CFE dépend de la commune où se situe le logement. À Paris, Lyon, Bordeaux ou ailleurs, chaque municipalité applique son propre taux, avec parfois des hausses notables en zone tendue. Les locations courte durée, type Airbnb ou résidences secondaires, ne sont pas épargnées. Résultat : la CFE s’ajoute à la taxe foncière et réduit d’autant la rentabilité.
Pour ce qui est des prélèvements sociaux, les recettes issues de la location meublée relèvent du régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement automatique de 50 %) ou le régime réel (déduction des charges réelles). Dans tous les cas, les prélèvements sociaux (17,2 %) frappent le bénéfice imposable. Ce système, à la frontière entre activité privée et professionnelle, réclame une gestion attentive et un suivi précis du chiffre d’affaires.
Nouvelles règles fiscales pour les revenus locatifs meublés en 2025 : ce qui va changer
La loi de finances 2025 vient bouleverser les codes de la location meublée non professionnelle. Premier changement notable : le micro-BIC perd de son attrait. L’abattement forfaitaire, longtemps fixé à 50 % pour la majorité des locations meublées, devrait être revu à la baisse. Quant aux « meublés de tourisme » classés, leur abattement de 71 % passerait à 50 % dans la plupart des communes, sauf exceptions en zones tendues.
Pour mieux visualiser ces évolutions, voici un tableau comparatif :
| Type de location | Abattement micro-BIC actuel | Abattement micro-BIC 2025 (prévu) |
|---|---|---|
| Location meublée classique | 50 % | 40 % |
| Meublés tourisme classés (hors zones spécifiques) | 71 % | 50 % |
| Meublés tourisme classés (zones tendues) | 71 % | Maintenu à 71 % |
L’objectif affiché : réduire les avantages fiscaux des locations de courte durée et rapprocher leur fiscalité de celle des locations nues. Les seuils de chiffre d’affaires pour bénéficier du micro-BIC restent figés à 77 700 euros, mais le régime réel gagne du terrain à mesure que les abattements s’étiolent.
Le découpage en « zone tendue » prend un relief particulier. Seuls les meublés touristiques classés situés dans ces zones conservent un véritable avantage fiscal. Les propriétaires, confrontés à ces nouvelles règles, devront réévaluer leur stratégie : choisir entre micro-BIC et régime réel, ajuster leurs calculs et revoir leurs arbitrages. La location meublée se rapproche, à grands pas, du traitement fiscal réservé aux revenus fonciers traditionnels. Ceux qui anticipent, adaptent et révisent leur gestion sortiront leur épingle du jeu. Les autres découvriront, parfois trop tard, que la fiscalité n’oublie jamais personne.
