Un riad affiché « titré » à Marrakech ne garantit rien tant que l’acquéreur n’a pas contrôlé la chaîne documentaire complète. Le titre foncier est une condition nécessaire, pas suffisante. Nous détaillons ici les pièces à exiger avant tout engagement, en distinguant ce qui relève du registre foncier, de la conformité urbanistique et de la sécurisation du paiement.
État des inscriptions (état n°6) : le document que les vendeurs omettent
La copie du titre foncier délivrée par la Conservation foncière indique le titulaire, la consistance du bien et sa superficie. Elle ne révèle pas les charges grevant le bien au moment de la consultation.
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C’est l’état des inscriptions, dit état n°6, qui expose la situation juridique réelle : hypothèques conventionnelles ou forcées, oppositions judiciaires, saisies conservatoires, servitudes inscrites, prénotations en cours. Sans ce document, un acquéreur peut signer un compromis sur un riad frappé d’une hypothèque bancaire non purgée.
Nous recommandons de demander cet état directement auprès de la Conservation foncière compétente (Marrakech-Médina ou Marrakech-Guéliz selon la localisation du bien). La demande peut désormais transiter par la plateforme numérique de l’ANCFCC, ce qui accélère l’obtention du certificat de propriété et de l’état n°6.
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Concordance entre titre foncier et identité du vendeur
Un point de vigilance élémentaire, pourtant source de litiges récurrents : le nom inscrit au titre doit correspondre exactement à la pièce d’identité du vendeur. Les divergences apparaissent souvent dans les cas de succession non régularisée ou de francisation du nom.
Si le vendeur agit en qualité de mandataire, exigez la procuration notariée originale et vérifiez qu’elle couvre explicitement la vente du bien identifié par son numéro de titre foncier. Une procuration générale ne suffit pas.
Riad melkia à Marrakech : pourquoi refuser un bien non immatriculé
Une part significative du parc de la médina reste sous régime melkia, c’est-à-dire non immatriculé au registre foncier. Le bien est alors détenu sur la base d’actes adoulaires successifs, sans numéro de titre foncier.
Pour un acquéreur étranger, acheter un riad melkia expose à un risque juridique majeur. L’absence d’immatriculation rend le bien vulnérable aux revendications de tiers, aux erreurs de délimitation et aux conflits successoraux. La procédure de réquisition d’immatriculation, si elle est lancée après l’achat, peut durer plusieurs années et générer des oppositions.
Réquisition d’immatriculation et statut AVNA
Si le vendeur affirme qu’une procédure d’immatriculation est « en cours », demandez le numéro de réquisition et vérifiez son état d’avancement auprès de la Conservation foncière. Une réquisition déposée ne confère aucun droit réel tant que le titre n’est pas établi.
Point additionnel rarement traité : lorsque le riad jouxte ou intègre une emprise foncière à régulariser, il faut vérifier le statut AVNA (Autorisation de Vente de biens Non Agricoles). Ce statut concerne les parcelles situées en zone rurale ou en limite de périmètre urbain, et son absence peut bloquer la mutation.
- Exiger le numéro de titre foncier et en demander une copie certifiée récente (moins de trois mois)
- Obtenir l’état des inscriptions (état n°6) pour identifier toute charge ou opposition
- Vérifier le statut AVNA si le bien touche une parcelle non encore régularisée
- Refuser tout compromis sur un bien melkia sans garantie contractuelle de finalisation de l’immatriculation avant la vente définitive
Documents d’urbanisme et conformité du riad à Marrakech
Le titre foncier atteste la propriété. Il ne dit rien sur la légalité de la construction ni sur la conformité des travaux réalisés.
Permis d’habiter ou certificat de conformité
Pour un riad à usage d’habitation, le permis d’habiter certifie que la construction respecte les plans approuvés et les normes de sécurité. Pour un riad exploité en maison d’hôtes, c’est le certificat de conformité qui s’applique, puisque l’usage est commercial.
L’absence de permis d’habiter rend l’occupation du bien techniquement illégale. En pratique, beaucoup de riads anciens de la médina n’en disposent pas, les constructions étant antérieures à la réglementation actuelle. Dans ce cas, nous recommandons de faire constater l’état du bâti par un architecte agréé et de vérifier auprès de la commune si une régularisation est possible.
Autorisations de travaux antérieurs
Si le riad a fait l’objet de rénovations lourdes (modification de structure, ajout d’étage, création de piscine), demandez les autorisations de construire correspondantes. Des travaux non autorisés dans la médina, classée au Patrimoine mondial, exposent l’acquéreur à des injonctions de remise en état.
Sécurisation du paiement chez le notaire : ce que le compromis doit prévoir
Tout acompte doit transiter par le compte séquestre du notaire, jamais par virement direct au vendeur ou à un intermédiaire. Cette règle, bien que connue, reste contournée dans de nombreuses transactions informelles à Marrakech.
Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique) doit mentionner explicitement :
- Le numéro de titre foncier et la référence cadastrale du bien
- Les conditions suspensives (obtention de l’état n°6 vierge de charges, vérification du permis d’habiter, accord de financement le cas échéant)
- Le montant de l’acompte, sa destination (compte notarial) et les modalités de restitution en cas de non-réalisation des conditions suspensives
- L’identité complète du vendeur telle qu’inscrite au titre foncier
Frais de notaire et droits d’enregistrement
Les droits d’enregistrement, les honoraires du notaire et la taxe de conservation foncière représentent un poste à budgétiser dès le compromis. Le notaire doit fournir un décompte prévisionnel détaillé en dirhams avant la signature de l’acte définitif. Ce décompte constitue un document à exiger au même titre que les pièces foncières.
Un riad en vente à Marrakech avec un titre foncier « clair » l’est réellement quand l’état des inscriptions est vierge, que l’identité du vendeur coïncide avec le registre, et que la conformité urbanistique est documentée. Sans ces vérifications croisées, le titre foncier seul ne protège pas l’acquéreur.
