La location meublée non professionnelle (LMNP) attire de nombreux investisseurs en raison de ses avantages fiscaux et de la flexibilité qu’elle offre. Pour pouvoir bénéficier de ce statut, il est indispensable de remplir certaines conditions. L’une des principales exigences est que les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
Le bien loué doit être équipé de manière à permettre une occupation immédiate par le locataire. Cela inclut des meubles et des équipements essentiels tels que :
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- lit
- table
- chaises
- cuisine équipée
- vaisselle
- réfrigérateur
- ustensiles de cuisine
Respecter ces critères permet de sécuriser son investissement tout en profitant des avantages liés au statut LMNP.
Plan de l'article
Les conditions d’éligibilité pour devenir LMNP
Pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), le propriétaire doit répondre à un certain nombre de critères. Le propriétaire doit être un particulier et ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS). Effectivement, l’inscription au RCS pourrait le faire basculer dans le régime de loueur en meublé professionnel (LMP).
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Critères relatifs au propriétaire
- Être un particulier
- Posséder un bien à usage de logement
- Ne pas être inscrit au RCS
Les formalités administratives sont aussi à prendre en compte. Le propriétaire doit déclarer son activité de LMNP auprès du greffe du tribunal de commerce et obtenir un numéro SIRET. Cette déclaration se fait via le centre de formalités des entreprises (CFE).
Critères relatifs au bien immobilier
Le logement destiné à la location meublée doit répondre à des critères spécifiques. Il doit être meublé de manière suffisante pour permettre au locataire d’y vivre immédiatement. Les biens éligibles peuvent inclure des résidences de services telles que :
- Résidences de tourisme
- Résidences étudiantes
- Résidences d’affaires
- Résidences pour seniors
- EHPAD
Obligations fiscales et déclaratives
Le propriétaire doit aussi respecter des obligations fiscales. Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou représenter moins de 50 % des revenus annuels du foyer fiscal. Ces recettes sont soumises au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec la possibilité d’opter pour le régime micro-BIC ou le régime réel.
Le respect de ces conditions permet de bénéficier pleinement des avantages économiques et fiscaux associés au statut LMNP.
Les critères relatifs au bien immobilier
Le logement destiné à la location meublée doit répondre à des critères spécifiques pour être éligible au statut LMNP. Le bien doit être meublé de manière suffisante pour permettre au locataire d’y vivre immédiatement, sans nécessiter d’ameublement supplémentaire.
Équipements obligatoires
La liste des équipements obligatoires comprend notamment :
- Literie avec couette ou couverture
- Dispositif d’occultation des fenêtres
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur
- Vaisselle et ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager adapté au logement
Types de biens éligibles
Le logement peut prendre diverses formes, notamment des résidences de services. Ces dernières offrent une gamme de services supplémentaires, ce qui peut attirer différents types de locataires :
- Résidences de tourisme : Idéales pour les locations saisonnières
- Résidences étudiantes : Ciblent les étudiants avec des services adaptés
- Résidences d’affaires : Conçues pour les professionnels en déplacement
- Résidences pour seniors : Offrent des services de confort et de sécurité
- EHPAD : Établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes
Le respect de ces critères garantit l’éligibilité du logement au statut LMNP, permettant au propriétaire de bénéficier des nombreux avantages économiques et fiscaux associés.
Les obligations fiscales et déclaratives
Pour bénéficier du statut LMNP, respectez les obligations fiscales et déclaratives. Vos recettes locatives doivent être déclarées sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), offrant deux options : le régime Micro-BIC et le régime réel.
Régime Micro-BIC
Ce régime s’applique si vos recettes locatives annuelles n’excèdent pas 72 600 €. Il permet un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus déclarés. Déclarez simplement vos recettes locatives brutes sur votre déclaration d’impôt sur le revenu.
Régime réel
Le régime réel est plus complexe mais potentiellement plus avantageux si vos charges sont élevées. Soumis à une comptabilité plus rigoureuse, il permet la déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, etc.) sur les recettes locatives. Optez pour ce régime si vos charges dépassent l’abattement forfaitaire de 50 % du Micro-BIC.
Critères d’éligibilité : Les recettes locatives ne doivent pas excéder 23 000 € par an ou représenter plus de 50 % des revenus annuels du foyer fiscal. Si ces seuils sont dépassés, le statut LMNP bascule en Loueur en Meublé Professionnel (LMP), entraînant d’autres obligations fiscales.
Formalités déclaratives
Inscrivez-vous auprès du Greffe du Tribunal de Commerce pour obtenir un numéro SIRET. Déclarez votre activité auprès du Centre des Formalités des Entreprises (CFE). Ces démarches sont indispensables pour formaliser votre statut et bénéficier des avantages fiscaux liés à la location meublée non professionnelle.
Les avantages et optimisations du statut LMNP
Le statut LMNP offre plusieurs avantages fiscaux et opportunités d’optimisation. Au-delà de la simplicité de gestion, il permet de profiter de réductions d’impôts et de la récupération de la TVA.
Réductions d’impôts
Grâce à la loi Censi-Bouvard, les investisseurs en LMNP peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 11 % du montant de l’investissement, étalée sur 9 ans. Ce dispositif s’applique aux résidences de services : résidences étudiantes, pour seniors, de tourisme et EHPAD.
- Réduction d’impôt de 11 % sur le montant de l’investissement
- Valable pour les investissements dans des résidences de services
Récupération de la TVA
L’investisseur peut récupérer la TVA (20 %) sur le prix d’achat du bien immobilier. Cette récupération s’applique sous réserve de conserver le bien en location meublée pour une durée minimale de 20 ans. En cas de revente avant ce terme, la TVA déjà récupérée doit être remboursée au prorata des années restantes.
Amortissement comptable
Le régime réel permet de pratiquer des amortissements comptables. Déduisez chaque année une partie du prix d’achat du bien et des meubles de vos revenus locatifs, réduisant ainsi votre base imposable. Cette déduction est calculée sur une durée de 20 à 30 ans pour l’immobilier et de 5 à 7 ans pour les meubles.
Flexibilité du régime
Le LMNP permet de choisir entre le régime Micro-BIC et le régime réel selon le niveau de vos charges. Cette flexibilité permet d’adapter la fiscalité à votre situation et d’optimiser vos revenus locatifs.
Le statut LMNP offre une panoplie d’avantages fiscaux et de leviers d’optimisation, rendant l’investissement en location meublée particulièrement attractif pour les particuliers.
