15 000 euros. En 2024, ce chiffre délimite, sans détour, l’accès au régime micro-foncier. Malgré les appels répétés de certains fiscalistes pour revoir ce plafond à la hausse, la règle demeure implacable. Impossible d’y déroger, même face à la flambée des loyers ou à la complexité croissante du marché locatif. Les locations meublées, les biens classés Monuments Historiques ou détenus via une SCI soumise à l’IS sont d’emblée écartés du dispositif : la loi ne laisse aucune place à l’interprétation. Déjà, l’administration prépare de nouveaux ajustements pour 2026, ciblant l’abattement forfaitaire et la structure des seuils, mais pour l’heure, chaque bailleur doit se plier à un cadre strict et à une procédure déclarative bien rodée.
Le régime micro-foncier : principe, fonctionnement et évolutions récentes
Le micro-foncier s’adresse à ceux qui louent des logements nus, sans meuble ni artifice fiscal. Pour prétendre à ce régime, les revenus fonciers bruts ne doivent pas dépasser 15 000 euros par an : au-dessus, le régime réel prend automatiquement le relais. Pourquoi tant de bailleurs y tiennent ? Pour la simplicité, d’abord. Ici, inutile d’éplucher ses factures de travaux ou de compiler ses frais d’agence : tout se règle via le formulaire 2042, sans passer par le fastidieux formulaire 2044. L’administration applique d’office un abattement de 30 % sur le total déclaré : pas de paperasse, pas de justificatifs à produire. Au final, seuls 70 % des revenus locatifs sont taxés. Un calcul limpide, mais sans subtilité : que vous ayez dépensé beaucoup ou peu, la règle ne bouge pas.
Mais attention, le micro-foncier n’ouvre pas ses portes à tout le monde. Dès qu’un logement est loué meublé, il bascule sous le régime micro-BIC. Même chose pour les biens gérés en SCI à l’IS, ou intégrés dans des dispositifs comme Pinel ou Malraux : ces spécificités vous sortent illico du micro-foncier. Quant à ceux qui optent pour le régime réel, le retour en arrière n’est pas immédiat : trois ans minimum avant de retrouver la simplicité du micro.
Le seuil des 15 000 euros, lui, fait de la résistance. Malgré l’inflation qui bouscule les loyers, et les débats sur sa pertinence, il reste figé pour l’instant. Surveillez les futures lois de finances : la fiscalité immobilière évolue sans cesse, et le micro-foncier n’échappe pas aux arbitrages à venir concernant la déclaration des revenus fonciers et l’abattement forfaitaire.
Quels plafonds et abattements pour le micro-foncier en 2025 et 2026 ?
Pour 2025 et 2026, le plafond reste campé à 15 000 €. Ce montant s’applique à la totalité des loyers hors charges encaissés par votre foyer fiscal au cours de l’année. Un euro de trop, et le micro-foncier s’évapore : vous basculez alors automatiquement vers le régime réel, avec les conséquences administratives et comptables que cela implique.
Le mode de calcul ne change pas : additionnez tous les loyers perçus sur les biens éligibles, où qu’ils soient situés, quel que soit leur nombre. Tant que cette somme ne franchit pas la barre, le micro-foncier s’applique, avec son abattement de 30 %. Là encore, le fisc ne tient pas compte des dépenses réelles : la déduction est automatique, identique pour tous.
Certains types de revenus restent exclus : dispositifs Pinel, Malraux, SCI à l’IS, location meublée. Ce plafond se juge à l’échelle du foyer fiscal, jamais bien par bien. Aucune souplesse possible : si vos revenus dépassent la limite, vous quittez le micro-foncier sans appel.
La force du dispositif ? Rapidité, simplicité, zéro justificatif à fournir. Mais ce plafond de 15 000 € se révèle parfois contraignant, surtout avec la hausse des loyers ou la multiplication des investissements immobiliers.
Conditions d’éligibilité : qui peut bénéficier du micro-foncier ?
Le micro-foncier cible un public précis : les propriétaires qui louent exclusivement des logements nus. Dès qu’il s’agit de locations meublées, le micro-BIC ou le statut de loueur en meublé professionnel prend le relais. Les particuliers et indivisaires, qui n’utilisent pas de SCI à l’IS, peuvent y accéder si leurs loyers bruts respectent le plafond.
Certains dispositifs fiscaux ferment la porte du micro-foncier. Dès que vous possédez un bien sous le régime Pinel, Malraux ou Monuments Historiques, tout le foyer bascule sous le régime réel. Impossible de jongler d’un régime à l’autre selon les biens.
Voici les situations dans lesquelles le micro-foncier s’applique ou non :
- Propriétaire d’appartements ou de maisons loués nus ? Le micro-foncier est accessible.
- Associé d’une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés ? Vous pouvez bénéficier du régime, à condition de respecter le plafond global.
- Location meublée, dispositif fiscal particulier ou SCI à l’IS ? Le micro-foncier n’est pas possible.
L’évaluation se fait toujours à l’échelle du foyer fiscal : si l’ensemble des biens détenus dépasse le plafond, le micro-foncier s’arrête net. Et si vous choisissez, ou devez passer, au régime réel, il faudra patienter trois ans avant d’envisager un retour au micro-foncier.
Calcul, déclaration et points de vigilance pour optimiser sa fiscalité
Calculer ses revenus fonciers en micro-foncier relève de la simplicité : il suffit d’additionner tous les revenus locatifs bruts issus de la location nue, puis d’appliquer l’abattement forfaitaire de 30 %. Les charges, les travaux, les intérêts d’emprunt ? Ils ne sont pas pris en compte. Seuls 70 % des revenus bruts fonciers serviront de base à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
La déclaration se fait via le formulaire 2042, dans la rubrique « Revenus fonciers ». Le formulaire 2044, réservé au régime réel, ne vous concerne pas : c’est un gain de temps évident si vous louez un ou plusieurs biens nus, sans dispositif fiscal particulier. Attention : le micro-foncier s’applique automatiquement tant que le plafond de 15 000 € n’est pas dépassé, tous biens confondus au sein du foyer fiscal.
Avant de se lancer, quelques points méritent une attention particulière :
- Le régime micro ne permet pas de déduire les travaux lourds, frais d’agence ou intérêts d’emprunt. Si vous supportez des charges importantes, réfléchissez : opter pour le réel, c’est s’engager pour trois ans, mais cela peut se révéler plus avantageux.
- Pensez à vérifier l’état de location de vos biens : un logement inoccupé générant un déficit foncier n’apporte aucun bénéfice sous le micro-foncier.
Au bout du compte, tout se résume à un choix : gagner en simplicité avec le micro-foncier ou chercher la meilleure optimisation fiscale via le régime réel. À chacun d’arbitrer, en fonction de ses charges et de la physionomie de son parc immobilier, la stratégie la plus adaptée. Entre facilité et potentiel d’économie, la frontière est parfois mince. Le cap, lui, dépendra de la trajectoire que vous donnerez à votre patrimoine.
