Dans le monde complexe de la location immobilière, la législation des cautions locatives joue un rôle crucial pour garantir les droits et les obligations des locataires et des propriétaires. Cette législation, en constante évolution, encadre les conditions de mise en place, de restitution et de contestation de ces cautions, afin d’éviter les abus et les litiges. Les cautions locatives, qu’elles soient personnelles ou bancaires, servent de garantie pour le propriétaire en cas de défaillance du locataire. Il faut maîtriser les tenants et les aboutissants de ces dispositifs pour naviguer sereinement dans le monde de la location.
Plan de l'article
Caution locative : les options qui s’offrent à vous
Les différentes formules de cautions locatives sont encore une source de confusion pour beaucoup de locataires et de propriétaires. On peut distinguer deux types principaux : la caution personnelle et la caution bancaire.
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La première est souvent considérée comme plus facile à mettre en place, car elle n’implique pas d’avoir des liquidités bloquées sur un compte pendant toute la durée du bail. La caution personnelle consiste effectivement à fournir au propriétaire une garantie sous forme d’un engagement écrit signé par une personne tierce (un parent, un ami ou un employeur), qui s’engage solidairement avec le locataire à payer les loyers impayés.
La seconde option est la caution bancaire, qui implique le dépôt d’une somme d’argent sur un compte bloqué pour toute la durée du bail. Cette somme correspond généralement à trois mois de loyer hors charges maximum autorisées par la loi. Si le locataire ne paie pas ses loyers ou provoque des dégradations dans l’appartement loué, cette somme sera utilisée pour réparer les dommages subis par le propriétaire.
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Vous devez peser les avantages et inconvénients des différentes options offertes aux usagers selon leurs dispositions financières afin de faire le choix qui leur convient le mieux en matière de location immobilière.
Caution : les devoirs incombant au locataire
En tant que locataire, pensez à bien noter que la loi interdit au propriétaire de demander une somme supérieure à un mois de loyer hors charges pour la caution personnelle et trois mois pour la caution bancaire. Si vous avez des difficultés financières pour constituer cette garantie, sachez qu’il existe des aides telles que le Fonds de Solidarité Logement (FSL) ou encore l’avance Loca-Pass proposée par Action Logement.
Une fois la caution versée, le locataire a l’obligation d’être attentif à son remboursement lorsqu’il quitte définitivement le logement loué. Le plus souvent, cela se fait après l’état des lieux final qui permettra au propriétaire d’évaluer si des travaux sont nécessaires et donc si une partie ou la totalité de la caution doit être retenue.
Si tout est conforme et qu’aucune somme ne peut être retenue sur votre dépôt de garantie, alors vous devrez recevoir votre argent dans un délai maximum d’un mois suivant votre départ du logement. En cas contraire (détérioration importante du bien immobilier loué, par exemple), votre propriétaire peut conserver tout ou partie du montant de votre caution. Si vous n’êtes pas d’accord avec cette retenue, vous pouvez engager une procédure devant la Commission Départementale de Conciliation ou saisir le tribunal compétent.
Non-paiement de la caution : les recours pour le propriétaire
En revanche, qu’en est-il si le locataire ne paie pas sa caution ? Le propriétaire dispose-t-il de moyens légaux pour récupérer cette somme prévue pour garantir le paiement des loyers ainsi que la bonne restitution du logement en fin de bail ?
La réponse est oui. Effectivement, le non-paiement de la caution peut être considéré comme une violation des obligations contractuelles du locataire. Dans ce cas-là, il est possible d’engager une procédure judiciaire afin d’obtenir son versement.
Le propriétaire doit, dans un premier temps, envoyer une mise en demeure au locataire lui demandant de régulariser la situation et verser la somme due dans un délai imparti (généralement 8 jours). Si ce délai n’est pas respecté, alors les recours à engager peuvent varier selon que le contrat ait été signé avant ou après l’entrée en vigueur de la loi ALUR.
• Pour les contrats signés depuis l’application de ladite loi (c’est-à-dire à partir du 27 mars 2014), il faut savoir que toute clause qui prévoirait l’exclusion définitive ou temporaire d’un locataire ayant omis de payer sa caution serait réputée non écrite (article 22-II alinéa I).
• Vous pouvez saisir un juge compétent pour obtenir l’injonction aux fins d’exécution : cela permettra simplement au tribunal concerné d’enjoindre le locataire à payer la somme qu’il doit. Si cela ne suffit pas, vous pouvez aussi entamer une procédure de saisie sur salaire ou sur compte bancaire.
Vous devez rappeler que dans tous les cas, le propriétaire doit prouver l’existence d’une dette afin de pouvoir récupérer la caution qui n’a pas été réglée par son locataire.
Restitution de la caution : les étapes à suivre pour le locataire
Quant à la restitution de la caution, elle se fait en principe lors du départ du locataire, après l’état des lieux de sortie. Si aucun problème n’est constaté dans l’état des lieux et que le logement est restitué en bon état d’entretien, alors le propriétaire doit rendre intégralement la somme versée par le locataire.
Si des dégradations ont été causées par le locataire ou que certaines charges liées au logement (factures d’eau, électricité…) sont encore impayées à son départ, le propriétaire a alors le droit de retenir tout ou partie de cette caution pour couvrir les frais occasionnés.
Il faut respecter une procédure stricte pour pouvoir retenir ces sommes. Il faut envoyer au locataire un courrier recommandé avec accusé de réception lui expliquant les raisons pour lesquelles vous comptez conserver une partie (ou la totalité) de sa caution. Ce courrier doit être envoyé dans un délai maximum de deux mois suivant l’état des lieux.
Le locataire disposera ensuite d’un mois pour contester cette retenue auprès du tribunal compétent s’il juge qu’elle est injustifiée. S’il ne conteste pas cette décision dans ce délai imparti, alors cela signifie qu’il accepte implicitement celle-ci et autorise donc son ancien propriétaire à récupérer tout ou partie de sa caution.
Rappelons aussi que depuis 2014, la loi ALUR a mis en place une obligation de restitution rapide de la caution. Effectivement, le propriétaire dispose d’un délai d’un mois à partir du jour où les clés sont remises pour restituer la caution au locataire. Si ce délai n’est pas respecté, le locataire peut exiger une indemnité qui peut aller jusqu’à 10% du montant total de la caution.
Si vous êtes un locataire ou un propriétaire, il faut respecter les obligations légales qui s’imposent aux parties en cas de départ du locataire.
